Aufzwingen eigener Immobiliensachverständigen durch die Banken als unlautere Wettbewerbshandlung

Bei der Inanspruchnahme des Darlehensangebots von Banken zum Zwecke der Finanzierung des Immobilienkaufs ist die Bewertung einer Immobilie notwendig. Potenziellen Darlehensnehmern werden oft konkrete Sachverständige von den Banken aufgezwungen. Das Oberste Gericht hat in seinem Urteil vom 23. Mai 2023 in der Rechtssache mit dem Az. II CSKP 1641/22 festgestellt, dass diese Vorgehensweise eine unlautere Wettbewerbshandlung darstellen kann.

Im Rahmen des Verfahrens wurde beantragt, der Bank zu untersagen, Darlehensnehmer darüber zu belehren, dass sie nicht berechtigt sind, einen anderen Immobiliensachverständigen, der in der von der Bank akzeptierten Liste nicht aufgeführt ist, mit der Erstellung eines Wertgutachtens zu beauftragen. Ferner soll der Bank untersagt werden, konkrete Sachverständigen anzugeben, die für die Erstellung der Wertgutachten für die Kunden dieser Bank einzig befugt sein sollen.

Nach Auffassung des Obersten Gerichts erfüllt eine solche Maßnahme die Voraussetzungen einer unlauteren Wettbewerbshandlung nach Art. 15 Abs. 1 Nr. des Gesetzes zur Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs. Laut dieser Vorschrift gilt als eine unlautere Wettbewerbshandlung die Erschwerung des Marktzugangs für andere Unternehmer dadurch, dass Kunden gezwungen werden, einen bestimmten Unternehmer als Auftragnehmer zu wählen, oder Bedingungen zu schaffen, die es Dritten ermöglichen, den Kauf von Waren oder Dienstleistungen von einem bestimmten Unternehmer zu erzwingen.

Im analysierten Fall führte das Vorgehen der Bank dazu, dass der Darlehensnehmer tatsächlich nur über eine begrenzte Auswahl an Immobiliensachverständigen verfügte, und zwar an solche, die von der Bank bevorzugt werden. Gleichzeitig war es für andere Immobiliensachverständigen (von außerhalb der Liste der Bank) schwierig, Zugang zum Immobilienbewertungsmarkt zu erhalten. Die Entscheidung des Darlehensnehmers über die Wahl eines Immobiliensachverständigens wurde durch diesen von der Bank angewandten wirtschaftlichen Zwang beeinflusst, weil der Darlehensnehmer aus offensichtlichen Gründen die Erstellung eines Gutachtens bei einer Firma, die sich auf der Liste der beklagten Bank nicht befindet, nicht beauftragen wird, weil dieses Gutachten von der Bank nicht anerkannt wird und der Darlehensnehmer dennoch für die von der beklagten Bank akzeptierte Bewertung aufkommen muss.

Wie das Oberste Gericht feststellte, liegt es auf der Hand, dass in einer solchen Situation die Vorlage eines von einem Immobiliensachverständigen außerhalb dieser Liste erstellten Wertgutachtens durch den Darlehensnehmer für ihn wirtschaftlich nicht vorteilhaft ist, da er doppelt zahlen müsste und dieser Umstand seine Wahl eines Immobiliensachverständigen, der in eine solche Liste aufgenommen wird, bestimmt.

Wenn die Annahme des Gutachtens durch die Bank davon abhängig gemacht wird, ob der Sachverständige die im bankinternen Verfahren vorgesehene Ausbildung absolviert hat, wird dadurch nicht nur die Wahlmöglichkeit des Darlehensnehmers eingeschränkt und somit sein Interesse verletzt, sondern gefährdet eine solche Praxis auch das öffentliche Interesse. Dies lässt Zweifel aufkommen, ob ein solcher Sachverständiger, der das Ausbildungsverfahren der Bank als Unternehmer durchlaufen hat, noch die in § 175 Abs. 1 des Immobilienverwaltungsgesetzes genannten Eigenschaften erfüllt, und insbesondere, ob sich ein solcher Immobiliensachverständiger bei der Bewertung von Immobilien von Unparteilichkeit leiten lässt. Schließlich gefährdet eine solche Erschwerung des Marktzugangs für Unternehmen, die nicht an einer von der Bank organisierten Ausbildung teilgenommen haben, zweifellos ihre finanziellen Interessen, weil sie kein Entgelt erhalten werden.

• Urteil des Obersten Gerichts vom 25. Mai 2023, Az. II CSKP 1641/22