Wettbewerbsverbot im Grundstückskaufvertrag – wie weit erstrecken sich die Grenzen der Vertragsfreiheit?

Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es den Vertragsparteien, ihre Verhältnisse so zu gestalten, dass die Handlungsfreiheit einer der Parteien in bestimmter Weise beschränkt wird und dass der Verstoß gegen das vereinbarte Verbot die Verpflichtung zur Zahlung einer Vertragsstrafe auslöst. Dieser Grundsatz gilt aber nicht uneingeschränkt. Die Vereinbarungen der Vertragsparteien dürfen nicht gegen die Natur des Vertragsverhältnisses oder gegen die guten Sitten verstoßen.

In dem Rechtsstreit des Obersten Gerichts – Az. II CSK 58/18, Urteil vom 5. März 2019, verklagte der Eigentümer einer Kette von großflächigen Supermärkten einen Unternehmer, von dem er das Erbnießbrauchrecht an einem Grundstück und das Eigentumsrecht an einem Gebäude erworben hatte. Auf dem gekauften Grundstück wurde ein zu der Kette gehörender Supermarkt errichtet.

In dem Kaufvertrag verpflichtete sich der Verkäufer, dass er kein Grundstück im Umkreis von 5 km von der Grenze des verkauften Grundstücks mit der Bestimmung zum Bau oder zur Führung eines Objektes der Lebensmittelbranche in Form eines Discounters, Marktes oder Hypermarktes verkaufen werde. Die Verpflichtung erstreckte sich auch auf alle anderen Verfügungen (darunter auf die „Belastung“ mit Obligationsrechten) über die Grundstücke, insbesondere wie Herausgabe zur Nutzung, Verpachtung, Vermietung, Tausch, Schenkung oder Einbringung dieser Rechte in die Gesellschaft.

Das Oberste Gericht vertritt die Auffassung, dass das im Kaufvertrag vereinbarte Verbot           außerhalb der Grenzen der Vertragsfreiheit liege. Das Gericht hielt es nicht für ausgeschlossen, dass das genannte Verbot nicht dem Schutz der konkreten Investition diene, sondern zu einer weitergehenden – unter geografischem und zeitlichem Hinblick – Beschränkung des Marktzugangs für andere in der Lebensmittelbranche tätigen Unternehmen führe. Es wäre schwer, dieses Ziel als gerechtfertigt und als Begründung für eine so weitgehende Beschränkung der Freiheit des Grundstücksverkäufers anzunehmen.

In dem oben genannten Urteil betonte das Oberste Gericht ebenfalls, dass die Beurteilung der Zulässigkeit eines Wettbewerbsverbots unter Berücksichtigung der Vertragspositionen beider Parteien erfolgen müsse. Wenn der Vorbehalt des übermäßigen Verbots nicht infolge der Ausnutzung der stärkeren Vertragsposition durch eine der Parteien, sondern aufgrund der autonomen Entscheidung von zwei gleichberechtigten Vertragsparteien in den Vertrag aufgenommen worden sei, gebe es in der Regel keine Hindernisse, um das Verbot in maximal zulässigen Umfang aufrechtzuerhalten. Die sog. geltungserhaltende Reduktion könne unter Bezug auf die Institution der Umwandlung bzw. der teilweisen Unwirksamkeit der vertraglichen Bestimmungen (Art. 58 § 3 ZGB) erfolgen.

Diese Lösung ist nur dann möglich, wenn das Wettbewerbsverbot völlig freiwillig (bilateral) vereinbart wurde. Die Reduktion kann beispielsweise auf der Beschränkung des zeitlichen oder geographischen Umfangs des Verbots beruhen, die seine Übermäßigkeit ausräumt.

• Urteil des Obersten Gerichts vom 5. März 2019, Az. II CSK 58/18